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Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)

Vérifié le 18/02/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Si vous avez réalisé un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif Pinel s'applique si l'investissement a été fait avant le 1er janvier 2025. Le dispositif Duflot s'applique s'il a été fait de 2013 à août 2014. Nous vous indiquons les informations à connaître.

  • Pinel
  • Duflot

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation.

 Attention :

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Délais d'achèvement du logement

  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.

  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.

  • Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

 Attention :

La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

  À savoir

En Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.

Outil de recherche
Rechercher les zones concernées par le dispositif Pinel en région Bretagne

Niveau de performance énergétique et environnementale

  • Depuis 2023, le dispositif Pinel + s'applique aux acquisitions suivantes :

    Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.

    • Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.

       À noter

      Si le logement acquis à partir de 2023 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.

      Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.

      Les critères d'usage sont les suivants :

      • Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
      • Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).

      Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).

      Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

      Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

    • Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.

       À noter

      Si le logement acquis en 2024 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.

      Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.

      Les critères d'usage sont les suivants :

      • Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
      • Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).

      Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :

      • Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
      • Classe A du DPE.

      Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

      Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

    Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition

    Type de logement

    Niveau de performance énergétique exigé

    Neuf ou à construire

    Réglementation thermique RT 2012

    (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)

    Nécessitant des travaux

    Label HPE rénovation 2009

    ou label BBC rénovation 2009

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Métropole

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

43 953 €

43 953 €

35 825 €

32 243 €

32 243 €

Couple

65 691 €

65 691 €

47 842 €

43 056 €

43 056 €

+ 1 personne à charge

86 112 €

78 963 €

57 531 €

51 778 €

51 778 €

+ 2 personnes à charge

102 812 €

94 585 €

69 455 €

62 510 €

62 510 €

+ 3 personnes à charge

122 326 €

111 971 €

81 705 €

73 535 €

73 535 €

+ 4 personnes à charge

137 649 €

126 001 €

92 080 €

82 873 €

82 873 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 15 335 €

+ 14 039 €

+ 10 273 €

+ 9 243 €

+ 9 243 €

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Outre-mer

Composition du foyer fiscal

Département d'outre-mer (Dom)

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Personne seule

32 602 €

32 602 €

34 607 €

Couple

43 539 €

43 539 €

46 213 €

+ 1 personne à charge

52 358 €

52 358 €

55 573 €

+ 2 personnes à charge

63 207 €

63 207 €

67 090 €

+ 3 personnes à charge

74 354 €

74 354 €

78 921 €

+ 4 personnes à charge

83 795 €

83 795 €

88 843 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 9 354 €

+ 9 354 €

+ 9 928 €

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

2024

2025

Zone A bis

18,89 €

19,51 €

Zone A

14,03 €

14,49 €

Zone B1

11,31 €

11,68 €

Zones B2 et C (sur agrément)

9,83 €

10,15 €

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

2024

2025

Guadeloupe

11,65 €

12,02 €

La Réunion

11,65 €

12,02 €

Mayotte

11,65 €

12,02 €

Guyane

11,65 €

12,02 €

Martinique

11,65 €

12,02 €

Saint-Martin

11,65 €

12,02 €

Saint-Pierre et Miquelon

11,65 €

12,02 €

Polynésie Française

14,28 €

14,18 €

Nouvelle-Calédonie

14,28 €

14,18 €

Îles Wallis et Futuna

14,28 €

14,18 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.

Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par contribuable et par an
  • 5 500 € par m² de surface habitable

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.

Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :

    • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

      Taux

      Répartition de la réduction d'impôt

      Période initiale de 6 ans

      12 %

      2 % par an

      1re prolongation de 3 ans

      6 %

      2 % par an

      2e prolongation de 3 ans

      3 %

      1 % par an

    • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

      Taux

      Répartition de la réduction d'impôt

      Période initiale de 9 ans

      18 %

      2 % par an

      Prolongation de 3 ans

      3 %

      1 % par an

      • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

        Taux

        Répartition de la réduction d'impôt

        Période initiale de 6 ans

        12 %

        2 % par an

        1re prolongation de 3 ans

        6 %

        2 % par an

        2e prolongation de 3 ans

        3 %

        1 % par an

      • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

        Taux

        Répartition de la réduction d'impôt

        Période initiale de 9 ans

        18 %

        2 % par an

        Prolongation de 3 ans

        3 %

        1 % par an

    • Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.

      Les taux sont les suivants :

      Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

      Durée de l'engagement

      Taux

      6 ans

      10,5 %

      9 ans

      15 %

      12 ans

      17,5 %

    • Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.

      Les taux sont les suivants :

      Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

      Durée de l'engagement

      Taux

      6 ans

      9 %

      9 ans

      12 %

      12 ans

      14 %

  À savoir

Les règles sont différentes en outre-mer.

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation.

 Attention :

La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014.

Localisation du logement

Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.

Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.

Depuis le 1er juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.

Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition

Type de logement

Niveau de performance énergétique exigé

Neuf ou à construire

Réglementation thermique RT 2012

(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)

Nécessitant des travaux

Label HPE rénovation 2009

ou label BBC rénovation 2009

 Attention :

En outre-mer, des règles différentes s'appliquent.

Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Métropole

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

43 953 €

43 953 €

35 825 €

32 243 €

32 243 €

Couple

65 691 €

65 691 €

47 842 €

43 056 €

43 056 €

+ 1 personne à charge

86 112 €

78 963 €

57 531 €

51 778 €

51 778 €

+ 2 personnes à charge

102 812 €

94 585 €

69 455 €

62 510 €

62 510 €

+ 3 personnes à charge

122 326 €

111 971 €

81 705 €

73 535 €

73 535 €

+ 4 personnes à charge

137 649 €

126 001 €

92 080 €

82 873 €

82 873 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 15 335 €

+ 14 039 €

+ 10 273 €

+ 9 243 €

+ 9 243 €

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Outre-mer

Composition du foyer fiscal

Département d'outre-mer (Dom)

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Personne seule

32 602 €

32 602 €

34 607 €

Couple

43 539 €

43 539 €

46 213 €

+ 1 personne à charge

52 358 €

52 358 €

55 573 €

+ 2 personnes à charge

63 207 €

63 207 €

67 090 €

+ 3 personnes à charge

74 354 €

74 354 €

78 921 €

+ 4 personnes à charge

83 795 €

83 795 €

88 843 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 9 354 €

+ 9 354 €

+ 9 928 €

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Le logement doit être loué comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

2024

2025

Zone A bis

18,89 €

19,51 €

Zone A

14,03 €

14,49 €

Zone B1

11,31 €

11,68 €

Zones B2 et C (sur agrément)

9,83 €

10,15 €

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

2024

2025

Guadeloupe

11,65 €

12,02 €

La Réunion

11,65 €

12,02 €

Mayotte

11,65 €

12,02 €

Guyane

11,65 €

12,02 €

Martinique

11,65 €

12,02 €

Saint-Martin

11,65 €

12,02 €

Saint-Pierre et Miquelon

11,65 €

12,02 €

Polynésie Française

14,28 €

14,18 €

Nouvelle-Calédonie

14,28 €

14,18 €

Îles Wallis et Futuna

14,28 €

14,18 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux est de 18 % du montant de l'investissement.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).

  À savoir

Les règles sont différentes en outre-mer.

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

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